השקעה בתשתיות – הנכס היציב של העשור הבא
בעשור האחרון עולם ההשקעות הלא-סחירות עבר מהפכה של ממש. אם בעבר המיקוד היה בקרנות Private Equity או בחוב פרטי, הרי שהיום אחד התחומים הצומחים ביותר הוא תחום התשתיות, תחום ששילוב בין חדשנות, ביטחון ותזרים קבוע הפך אותו למרכיב מרכזי בתיקים של גופים מוסדיים ברחבי העולם.
בשיחה שקיים רועי למפרט, מנכ"ל Lempert Family Office, עם נועם ברכה, שותף מנהל ב – Value והשקעות מתקדמות, ועם איתמר בן-דוד, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של החברה, נחשפה תמונה רחבה של השוק, ההזדמנויות הגלומות בו והאופן שבו גם משקיעים פרטיים כשירים יכולים ליהנות ממנו.
מהי בעצם השקעה בתשתית?
ברכה מסביר כי בניגוד לעולם ה – Private Equity, שבו מדובר ברכישת חברות, עולם התשתיות עוסק בפרויקטים. בצד השני של כל פרויקט עומדת כמעט תמיד מדינה או גוף ציבורי, המממן ומפקח על ההקמה. אם פעם תשתית הייתה שם נרדף לגשרים, כבישים ושדות תעופה, כיום ההגדרה רחבה בהרבה וכוללת גם חוות שרתים, תשתיות תקשורת וסיבים אופטיים, אנרגיה ירוקה, תחבורה ציבורית ותשתיות חברתיות – כל מה שמאפשר את חיינו המודרניים.
לדבריו, התפתחות הטכנולוגיה הרחיבה את גבולות התחום: “בסוף כל נתון דיגיטלי צריך לעבור בתשתית, להישמר בחווה ולזרום ברשת. לכן תשתית היא כבר לא רק בטון וברזל – היא גם הדאטה-סנטר שמחובר לענן”.
greenfield, brownfield ומה שביניהם
ברכה מתאר שני שלבים עיקריים בפרויקטים:
- Greenfield – הקמה מאפס. שלב הייזום, הרגולציה והבנייה. סיכון גבוה יותר אך גם פוטנציאל תשואה גבוה.
- Brownfield – פרויקטים קיימים שכבר מניבים תזרים ויציבות, וההשקעה בהם נועדה להשביח ולפתח.
“אנחנו נוטים להתמקד ב-Brownfield”, הוא אומר. “זה נכון יותר למשקיע – פחות סיכון, יותר תזרים. בסוף אנחנו מחפשים יציבות”.
בנוסף מחלקים את עולם התשתיות לפי רמות סיכון ותשואה: Core, Core Plus, Value Add ו – Opportunistic. מדובר בספקטרום שמצד אחד שלו עומדות ההשקעות היציבות ביותר, ומצדו השני הפרויקטים היזמיים והחדשניים.
ברמת Core נמצאים הנכסים הבשלים והבטוחים – פרויקטים שכבר פועלים לאורך שנים, עם תזרים צפוי ולקוחות ארוכי טווח. דוגמאות קלאסיות הן כבישי אגרה, נמלי ים, שדות תעופה או מתקני מים וחשמל שמופעלים תחת חוזה ממשלתי. אלו השקעות שמזכירות כמעט אג"ח ריאלי: תשואה מתונה אך יציבה במיוחד.
רמת Core Plus מוסיפה נדבך של פיתוח או השבחה – למשל הרחבת מתקן קיים או שדרוג מערכות טכנולוגיות, ולכן מציעה מעט יותר סיכון אך גם פוטנציאל תשואה גבוה יותר.
בקטגוריות Value Add ו – Opportunistic נמצאים הפרויקטים הצומחים או החדשניים יותר, לעיתים בשלב מוקדם של הקמה (Greenfield). כאן ייכנסו השקעות באנרגיה מתחדשת חדשה, פריסת רשתות תקשורת או הקמת תשתיות דיגיטליות ראשונות בשווקים מתפתחים. הפוטנציאל גבוה, אך גם מרכיב אי-הוודאות משמעותי.
רוב הגופים המוסדיים, מסביר ברכה, מתמקדים דווקא בשכבות ה – Core וה – Core Plus, שם אנחנו רואים את היציבות, התזרים והביטחון שהמשקיע מחפש.
בין חוב להון ומה זה אומר למשקיע
איתמר בן-דוד מציב את עולם התשתיות על הציר שבין חוב פרטי (Private Credit) להון פרטי (Private Equity). “מבחינת סיכון ותשואה, התשתיות יושבות בדיוק באמצע, עם תזרים קבוע יחסית ותשואה של mid-high single digit בשוק ה – Primary, סביב 6% – 7% דולרית”, הוא אומר.
כאשר מוסיפים לכך את ההשקעות ב – Secondary, כלומר רכישת חשיפות קיימות מקרנות ותיקות, מתקבל יתרון משמעותי נוסף – קיצור מח"מ, כניסה לנכסים בשלים, מזעור עקומת ה – J והפחתת הסיכון. “ה – Secondary מאפשר פיזור רחב מאוד – מאות פרויקטים שונים, על פני גיאוגרפיות ותחומים, עם פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר ויציבות גדולה יותר”.
אחד היתרונות הבולטים של תשתיות, מסביר ברכה, הוא שהחוזים ארוכי הטווח צמודים למדד, מה שמספק הגנה אינפלציונית טבעית. מדובר בנכס ריאלי שממשיך לייצר תזרים גם בתקופות של תנודתיות. זה אלמנט שמחזיר למשקיעים את השקט שהם מחפשים – יציבות ותיאום אינטרסים עם ממשלות וגופים ציבוריים ולא עם יזמים פרטיים.
כוחות שמניעים את השוק
בן-דוד מונה שלוש מגמות עולמיות שמזינות את הצמיחה בתחום:
- דיגיטציה מואצת – העלייה בצריכת נתונים יוצרת ביקוש אדיר לחוות שרתים, אנטנות, רשתות תקשורת ו – 5G. הלקוחות הסופיים הם תאגידי הענק כמו Apple ו – Microsoft, שאינם רוצים להקים ולתפעל תשתיות בעצמם אלא לשכור אותן מחברות מתמחות.
- אנרגיה ירוקה והפחתת פליטות – המעבר הגלובלי לאנרגיה נקייה יוצר ביקוש חסר תקדים להשקעות במתקנים סולאריים, טורבינות רוח ותשתיות מים מתקדמות.
- דה-גלובליזציה ושרשראות אספקה מקומיות – המתיחות בין מעצמות והשאיפה לעצמאות תעשייתית דוחפות ממשלות להשקיע חזרה “בבית”, מה שיוצר פרויקטים חדשים בהיקף טריליוני דולרים.
על פי הערכות, הפער בין הצרכים התקציביים לבין ההשקעות הקיימות בתשתיות צפוי להגיע לכ – 15 טריליון דולר עד שנת 2040 – הזדמנות ענקית לשוק הפרטי.
לא רק למוסדיים
עד לא מזמן, השקעות תשתית היו נחלתם הבלעדית של גופים מוסדיים, בין היתר בשל אופיין ארוך-הטווח. אך כניסת קרנות ה – Secondary מאפשרת לראשונה גם למשקיעים פרטיים כשירים להשתתף.
“בעולם המוסדי החשיפה לתשתיות מגיעה ל-10%–20% מהתיק הכולל”, אומר בן-דוד. “אבל אצל משקיעים פרטיים, החשיפה כמעט לא קיימת. זה פיזור מתבקש שמוסיף יציבות, תשואה והגנה אינפלציונית”.
ברכה מוסיף כי “בעולם שבו ריבית ואינפלציה חזרו לחיינו, הנכסים הצמודים והארוכי-הטווח הופכים חיוניים יותר מתמיד. כשמאחורי הפרויקט עומדת מדינה ולא יזם פרטי – הסיכון קטן משמעותית”.
העתיד עובר דרך תשתיות
התחום אמנם מוכר היטב למוסדיים, אך שוק ה – Secondary בתשתיות עדיין בתחילת דרכו – פחות מאחוז מהשוק הכולל, בהשוואה לכ – 15% בעולם ה – Private Equity. “זה מזכיר את נקודת ההתחלה של שוק ה – Secondary בהון פרטי לפני שלושה עשורים”, אומר בן-דוד. “מי שנכנס אז נהנה מצמיחה אדירה. אנחנו מאמינים שהתשתיות עומדות בפני מסלול דומה”.
בעולם שבו שווקים תנודתיים ואינפלציה מרימה ראש, תחום התשתיות מתגלה כאחד העוגנים היציבים ביותר. הוא משלב בין ביטחון ארוך טווח לתשואה ריאלית, בין עולם ההון הציבורי לחדשנות הפרטית, ובין אחריות כלכלית לצמיחה גלובלית.
תכנים נוספים שעשויים לעניין אותך בהמשך לכתבה:
כסף גדול – החלטות גדולות פרק 6 | השקעות בתשתיות: מאפיק משלים לאסטרטגיה מובילה
המומחים עונים ב – LIVE: איך השקיעו המוסדיים ב – 2024?
* המידע המוצג בכתבה זו נועד למטרות העברת ידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, השקעה או המלצה לרכישת מוצרי השקעה כלשהם. כל ההחלטות הפיננסיות צריכות להתבצע בהתייעצות עם יועצים מקצועיים המורשים בתחום ובהתאם לנתונים האישיים של המשקיע. אין לראות במידע זה הבטחה לתשואה עתידית או אחריות למידת הצלחת ההשקעות. הכותב ו/או Lempert Family Office אינם נושאים באחריות להפסדים או לנזקים העלולים להיגרם כתוצאה מהסתמכות על המידע המוצג.
