נדל"ן: יציבות ישנה בעולם חדש עם רועי מאור

בפרק מיוחד של הפודקאסט "כסף גדול – החלטות גדולות" מבית למפרט פמילי אופיס, התארח רועי מאור, סמנכ"ל פיתוח עסקי באלקטרה נדל"ן, לשיחה עם רועי למפרט על המסלול המקצועי שהוביל אותו לעולם הנדל"ן, על איך נראות השקעות בשטח, איך בוחנים עסקה, ואיך שינויי מאקרו כמו עליית ריבית יוצרים דווקא הזדמנויות.

אלקטרה נדל"ן – ממחזיקת נכסים לחברת השקעות נדל"ן גלובלית

כשמאור הצטרף לאלקטרה נדל"ן, החברה פעלה במודל שונה לחלוטין. לדבריו, "היא לא הייתה בהשקעות נדל"ן בארצות הברית, היא הייתה חברת נדל"ן מניב קלאסית, כמו אמות נניח". בהמשך, "ב – 2015 עשינו turnaround והתחלנו להיכנס לעולמות ה – multi-family בארצות הברית, נדל"ן למגורים, להשכרה".

בהמשך, אלקטרה נדל"ן הרחיבה את תחומי הפעילות: "התחלנו להקים קרנות ולהתרחב לכל מיני תחומים: תחומי החוב ל – multi-family, single-family rental, שזה בעצם בתים פרטיים להשכרה, ועוד קרנות הזדמנותיות נוספות שהקמנו כל פעם שבאמת קמה איזושהי הזדמנות יוצאת דופן, כמו למשל בתקופת הקורונה עם איזושהי עירית מלונות שהקמנו, וגם באנגליה פוסט-ברקזיט ופוסט-קוביד עם הרבה מאוד הזדמנויות שיש שם בעולמות המשרדים".

נדל"ן למגורים להשכרה – עוגן יציב בהשקעות נדל"ן

אחד הנושאים המרכזיים שעליהם מתעכב רועי מאור הוא הבחירה האסטרטגית של אלקטרה נדל"ן להתמקד בנדל"ן למגורים להשכרה. לדבריו, בארצות הברית קיים פער מתמשך בין הביקוש הגבוה לדירות מגורים לבין קצב ההיצע, שנשאר נמוך. הוא מסביר שהמצב הזה יוצר "בסיס ביקושים מאוד מאוד יציב", והופך את סגמנט ההשכרה לבטוח יחסית גם בזמנים של חוסר ודאות כלכלית.

מאור מוסיף כי דווקא עליית הריבית בשנים האחרונות חיזקה את מגמת ההשכרה: יותר ויותר אנשים מתקשים לרכוש דירות בגלל תנאי המימון, ולכן נאלצים להישאר בשוק השכירות – מה שמגביר את הביקוש לדיור להשכרה. מבחינת אלקטרה, הוא אומר, מדובר בשוק שמציע יציבות תזרימית, ביקוש עקבי, ויכולת לחזות את התשואות בצורה אמינה יחסית לאורך זמן.

למה דווקא דרום ארה"ב? ההיגיון שמאחורי מגמת ה – Sunbelt

רועי מאור מתאר תופעה ברורה של מעבר אוכלוסייה בתוך ארצות הברית ממדינות צפוניות ומזרחיות כמו ניו יורק, לעבר הדרום, מה שנקרא "רצועת השמש", ה – Sunbelt. מדובר בהגירה פנימית רחבת היקף של מיליוני אמריקאים, לא כתוצאה מאירוע נקודתי, אלא כמגמה ארוכת טווח. לדבריו, מדינות כמו פלורידה וטקסס נחשבות "ידידותיות" יותר, בין השאר מבחינת רגולציה, מיסוי, יוקר מחיה, ותנאי מחייה כלליים.

"זה לא רק מזג האוויר", אלא שילוב של כלכלה מקומית חזקה, הזדמנויות תעסוקה, ומדיניות שנחשבת גמישה ופתוחה יותר לעסקים ולפרטיים כאחד. אלה, לטענתו, הסיבות שבגללן אזורים אלו מהווים יעד טבעי להשקעות נדל"ן, במיוחד בתחום המגורים להשכרה.

דרום ארה"ב זה לא מספיק – מה באמת הופך אזור לאטרקטיבי

בהמשך השיחה מתאר רועי מאור את תהליך הבחירה של אזורים להשקעה בארצות הברית. לדבריו, אלקטרה נדל"ן פועלת בכ – 15 מדינות, בעיקר באזור ה – Sunbelt – דרום ארצות הברית, אך לא כל שוק מתאים, גם אם הוא נמצא באזור גיאוגרפי נוח. מאור מסביר שבבואם לבדוק השקעה, הם בוחנים את הפרמטרים המקומיים: גידול אוכלוסייה, צמיחה בתעסוקה, רמות פשיעה, דירוגי חינוך ובתי ספר, גיל ממוצע של הנכסים ועוד.

זה לא שמסתכלים על מדינה או עיר, אלא על אזור ברמת הרחוב, משתמע מדבריו. לפעמים עיר נחשבת "יקרה מדי", אבל אזור מסוים בתוכה דווקא מציע פוטנציאל טוב. לעיתים, דווקא אזורים בפריפריה המקומית אך עם תשתיות תחבורה טובות והגירה חיובית, מייצרים את ההזדמנות.

איך בוחרים השקעה?

מאור משתף שהתהליך כולל סינון קפדני: מתוך כ – 1,500 – 2,000 עסקאות שמגיעות לשולחן של אלקטרה נדל"ן בשנה, רק כ-1% מגיעות לדיון ממשי, ובסוף פחות מ-10 עסקאות נרכשות. ההחלטות מתקבלות לאחר ניתוח כמותי איכותני, ובחינה של התשואה הצפויה בהתאם לסיכון. התהליך כולל גם אסטרטגיה ברורה: קונים, משפצים, מעלים שכירויות, מממנים מחדש, מחזיקים או מוכרים.

דווקא עכשיו – זמן של הזדמנויות

על רקע התנודתיות הכלכלית והעלייה בריבית, מאור משתף: "הריבית עלתה מאוד מהר. אנחנו רואים היום קרנות שהחזיקו נכסים עם הלוואות של 3 שנים שהגיעו לפירעון, ופתאום אין איך לממן מחדש. אז הם חייבים למכור". במקרים כאלה, הוא אומר, "יש מוכרים שבלחץ, ויש קונים שמחכים וזה יוצר הזדמנות". כלומר, מדובר לא רק בירידת שווי, אלא בשינוי עמוק בתנאי השוק שמצריך התאמה של שחקני השוק ומזמן אפשרויות חדשות למשקיעים שיודעים לפעול מהר.

"אנחנו נמצאים בשוק שמתחיל להיות לחוץ, אבל זה מייצר הזדמנויות", הוא מסביר. לדבריו, לא מדובר בהזדמנויות רעות, אלא להפך – עסקאות טובות שמסיבות חיצוניות מוצעות במחירים נמוכים.

נכון או לא נכון: רועי מאור מפרק מיתוסים בשוק הנדל"ן

לקראת סוף הפרק, רועי למפרט בחר לאתגר את רועי מאור בפורמט של חמש אמירות קצובות. הרעיון: לזרוק משפטים רווחים מעולם ההשקעות בנדל"ן ולקבל תשובה חדה: "נכון" או "לא נכון". מאור, מצידו, השיב לכל אחת מהן עם הסבר תמציתי שמבהיר את הגישה שלו.

• "שוק עם ירידת שווי מהירה הוא בהכרח שוק עם הזדמנות". מאור: לא נכון. הוא הבהיר שירידת שווי, למשל ב – multi-family לא מבטיחה הזדמנות, במיוחד כשמדובר בשוק מוסדי תזרימי ויציב. לדבריו, חיפשו "מאוד מאוד טוב", אך לא מצאו הרבה עסקאות טובות.
• "מוסדיים מעדיפים היום להשקיע באופן ישיר ולא דרך קרנות". מאור: לא נכון. הוא הסביר שמוסדיים כן משקיעים דרך קרנות, ולעיתים אף מעדיפים זאת, כיוון שקרנות מאפשרות פיזור רחב והזרמה מהירה של כסף (deployment), בלי צורך לנתח כל עסקה בנפרד.
• "תמחור חסר בפריפריה כמעט תמיד גוזר אלפא, או השקעה במעגל ראשון עדיפה על השקעה במעגל שני-שלישי". מאור: נכון. "החוכמה היא לזהות את ההזדמנות גם באיזורים היקרים". עם זאת הוא הסתייג והסביר ש"גם המעגל השני-שלישי זה לא בהכרח אומר שהלוקיישן לא טוב", והזכיר שהמשפט "נדל"ן זה לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן" עדיין תקף. עם זאת, הוא הדגיש שלוקיישן לא נמדד רק על פי מחיר, אלא גם על נגישות, תעסוקה, חינוך ובילוי. 
• "כשהמימון יקר עדיף לחכות עם ההשקעה". מאור: לא נכון. הוא הסביר שהמצב מזכיר לו את שוק ההון – כשיש ירידות, רבים מעדיפים לשבת על הגדר, אבל דווקא אז עשויות להיות הזדמנויות. כלומר, גם כשעלות המימון גבוהה, אם מנתחים נכון את העסקה, ייתכן שדווקא זה הזמן לפעול.
• "הערך האמיתי של מוסדי זה שהוא פותח דלתות, לא רק מביא כסף". מאור: נכון. אלקטרה נדל"ן נאלצה בעבר לפתוח את הדלתות שלה לבד. עם זאת, לדבריו, כשמוסדי משקיע איתך – זה לא רק עניין של שם או תדמית, אלא העובדה שכל מחלקת האנליזה שלו נכנסה לעומק העסקה, בדקה אותה ואישרה אותה. זה מעניק חוזק משמעותי מול שותפים ומשקיעים נוספים.

להישאר על הגלגל: ההמלצה של רועי מאור לשנת 2025

לסיום, כשנשאל מה היה רוצה שהמאזינים ייקחו לשנת 2025, רועי מאור לא דיבר על תחזיות או גרפים אלא על גישה. לדבריו, שוק הנדל"ן, כמו כל שוק, נע במחזורים. יש עליות, יש ירידות, אבל מי שיוצא כשהגלגל יורד, מפספס את המומנטום כשהוא מתחיל שוב לעלות. "צריך להיות על הגלגל, גם כשלא נוח", הוא אומר ומכוון לכך שהזדמנויות אמיתיות לא תמיד נראות כאלה בזמן אמת. דווקא בתקופות מאתגרות, צריך להבין את המחזור, לא להיבהל ממנו, ולהישאר חלק ממנו.

האזינו לפרק המלא של "כסף גדול – החלטות גדולות"

תכנים נוספים שעשויים לעניין אותך בהמשך לפרק:

• כסף גדול – החלטות גדולות פרק 1 | שוק רועש, החלטות שקטות: כך נראית אסטרטגיה מוסדית. עם יהודה אינדיג
• כסף גדול – החלטות גדולות פרק 2 | עידן טראמפ 2.0: שוק ההון האמריקאי מקבל עדכון גרסה. עם צביקה שלזינגר
• כסף גדול – החלטות גדולות פרק 3 | אינפלציה, ריבית ותקווה: ישראל על מפת ההשקעות של 2025. עם ערן פסטרנק
• כסף גדול – החלטות גדולות פרק 4 | כשאין דרמה יש אסטרטגיה: כך המוסדיים ניגשים לשוק ה – Private Equity עם דורית זק
• כסף גדול – החלטות גדולות פרק 5 | 2025: השנה שבה החוב הפך למנוע תשואה עם עידו בירמן
• כסף גדול – החלטות גדולות פרק 6 | השקעות בתשתיות: מאפיק משלים לאסטרטגיה מובילה עם איתמר בן-דוד

סדרת הפודקאסטים "כסף גדול – החלטות גדולות"

הפודקאסט שמביא לכם את ההחלטות השקטות שמעצבות את השוק הרועש. בסדרה הזו אנחנו יוצאים למסע – מתחילים עם מה שהמוסדיים עושים, איך הם זזים ומקבלים החלטות, ומשם צוללים עם המומחים מהשטח שמסבירים מה זה אומר ואיך דברים קורים בפועל.

בפרק האחרון נארח את אור אלון, שותף ומנהל הקרנות ב – OurCrwd, לדון בהיבטים פיננסיים נוספים של "כסף גדול" במציאות המשתנה של 2025.
נעמיק כדי להבין מתי בינה מלאכותית הופכת לתשתית, ונעשה צעד נוסף אל תוך קבלת ההחלטות שמעצבת את עתיד ההשקעות.
הישארו קשובים! יש למה לצפות…